不動産売却の住所変更登記のタイミングは？方法や仕組みを解説します！

どうも、こんにちは！
現役で不動産会社に勤務しているmasaru（＠masaru）です！

今回は不動産を売却する際に必要な住所変更について解説していきます。

不動産を購入された方や、売却を検討されているか方は是非参考にしてください！

登記上の住所変更とは

そもそも登記上の住所変更登記とは、『謄本』や『登記事項証明書』と呼ばれる（以下、謄本と言います）、不動産所有者の氏名や住所が記載されている書類の内容を変更することやその行為を『登記』と言い、登記上の住所変更とは、その謄本に記載されている所有者の住所を変更することを言います。

住所変更登記は義務が決定

登記上の住所変更登記は、これまでは義務ではなかったのですが、令和３年に義務化される日が決定されました。

令和８年４月１日以降に登記上の住所や氏名が変更になった場合は２年以内に変更登記をしなければいけません。

令和８年４月１日より前に氏名や住所が変更になった場合も同様で、令和８年４月１日より２年以内に変更登記をしなければいけません。

義務化の背景には昨今の震災多発における不動産の所有者が特定できない問題が大きくなったことがあります。

土砂災害が起こってもその土砂の所有者が解らなかったりなどです。

もし正当な理由なく変更登記をしなかった場合は５万円以下の過料の対象になります。

住所変更登記しないと所有権移転登記できない

不動産を売却する時に新所有者に所有権移転登記をするのですが、旧所有者の住所が変更されていない場合所有権移転登記ができません。

よくあるパターンが、旧所有者がその不動産を購入した時に旧住所で登記してしまいそのままになっていることです。

つまり、不動産の売却を決めた場合は、登記上の住所変更はマストになります。

売却の際の住所変更登記のタイミングの注意点

住所変更登記はいつでも可能ですし令和８年には義務化されますから早めにやった方が良いと思います。

費用は司法書士に依頼した場合は不動産の数にもよりますが２万円前後になります。
手間がかかりますが自分でやった場合は数千円で可能です。

ここで注意点です。

もし自分でやった場合かつ、売却の決済日が決まっている場合はスケジュールを確認してください。
登記の住所変更は売却の決済日より前に完了していなければなりません。
買主や司法書士にリスクが生じるためです。

なぜかというと、登記の住所変更をしている間は登記の内容を確認できない為、その間に差押登記等されてしまって、そうと知らずに決済してしまった買主は差押に対抗できず不動産を取得できないリスクが生じます。

そうすると、折角設定していた決済日をずらさないといけない可能性も出てきてしまいます。

なので、自分で住所変更登記する場合は必ず法務局などに相談してスケジュール調整のうえ行ってください。きちんと申請できれば完了まで１週間程度です。

まとめ

今回は不動産売却に係る住所変更登記についてでした。

正直、大きな問題ではなかったのですが、義務化されたことにより罰則もありますし、その背景を知ることできちんとお客さんに理解していただこうとか、意識を高くしてもらって素早く動いてもらおうなどと思いました。

住所の変更や氏名の変更があった場合は速やかに登記上の変更もしておきましょう。
やっておいて、マイナスはひとつもありません。

では、最後までありがとうございました。

masaru

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