どうも、masaru（@masaru)です。
今回の記事では不動産契約～決済までの期間や動きについて綴っていきます。
不動産の購入を考えている方は是非参考にしてくださいね。
契約～決済まで4ステップ
やることは沢山あるのですが、大まかに分けると以下の4ステップになります。
最後の決済を終えれば晴れて不動産は買主のものになり、引っ越しも住むこともできます。
私が仲介業の時にお客様がよく仰っていたことは
『契約して終わりじゃないんですね』
『やること沢山ありますね』
『有給とらなきゃ』
などなど。
そうなんです。
結構やることや考えることがあります。
忙しい日々の中で、家族で相談する時間を作ることは結構難しかったりします。
なので物件探しをしつつ、契約後の動きもイメトレして下さね。
契約
まずは契約をします。
購入物件が決まったらお申込みをして、契約日を設定します。
申込から契約まで一般的には1週間以内です。
契約日までに準備することは以下になります。
・手付金の準備
手付金の額は仲介業者がいれば金額提示されますが物件価格の5％～10％が一般的です。
ただ私の経験上きりがいい50万円や100万円という設定が多いです。
現金で用意して契約締結時に売主に払うのですが、事前に相談のうえ振込対応も仲介業者によっては可能です。
・住宅ローン事前審査
契約前に、契約対象物件でローンの事前審査をして承認を得ておきます。
これは契約後にローンが下りないリスクを避けるためです。
契約書にはローン特約といって、ローンが組めない場合は契約が白紙解除になる（なにもなかったことになる）文言が必ず入っているので金銭的リスクは少ないですが、精神的ダメージと労力は関わる人みんな大きいです。
なのでそのリスク回避のために契約前にローンの事前審査はかならずしましょう。
書類をそろえて銀行に提出すれば3日以内には結果が出ます。
・実印の準備
認印でも契約は有効なのですが、大事な契約で重みをもたせるために実印を使うことが多いです。
・身分証明書の準備
免許証がればOKです。
なければ顔写真付き証明書（マイナンバーカードなど）をご用意ください。
それがなければ法的証明書2つ以上あればOKなので仲介業者に相談しましょう。
以上になりますが、その他担当の仲介業者よりご案内があれば準備しましょう。
火災保険の選定
これは契約後～決済前日までに決めておけばOKです。
私の経験ですが特にどこが条件がいいとか、安いとかはありません。
私が自宅を購入した際は一本化した方が管理が楽と思い生命保険と同じ保険会社にしました。
私が仲介業をしていたころは保険会社と提携していたので契約が決まったお客様には火災保険のご案内をしていました。
なので仲介業者の紹介で入ってる方もいますし、友人の保険会社で入ったなどの人もいました。
決め方は個人個人違いますが、何かあった時に真摯に真剣に対応してくれる担当者を見つけたいですね。
住宅ローン本申込み
本申込みは一部銀行を除いて原則契約後でないとできません。
署名捺印済みの契約書が必要だからです。
銀行の選び方としては、2～3社銀行を選び全て事前審査をし、一番条件がいいところに本審査を出すのが良いと面ます。
事前審査は契約前でも可能なので、銀行選びは契約前できます。
本審査は書類提出後10日以内には結果が出ます。
本審査は本審査書類の記入と必要書類の提出が必要です。
土曜日も対応している銀行が多いので銀行に行くか、自宅で準備して銀行には提出のみ（訪問又は郵送）といった対応になりますので、お時間がなかなか取れない方は早め早めに動きましょう。
というのが、一定期間内にローンの本承認を取得しないとローン特約が使えなくなよ。または自動的に白紙解約になるよ。といった文言が契約書に入っているので、契約後は速やかに住宅ローン本審査承認に向けて動きましょう。
金消契約（金銭消費貸借契約）
金消（きんしょう）と業界や銀行では言いますが何かと言うと、金消契約とは銀行と住宅ローンについての契約をすることです。
決済日を決めなければ金消契約ができませんので、早い段階で決済日を確定しておくと動きやすくなります。
金消契約に必要な物は以下になります。
・印鑑証明書
・住民票
・実印
・身分証明証
・健康保険証
・契約書
・認印（銀行印）
・収入印紙
こんなところです。
収入印紙ってあまり聞かないと思いますが、法務局や郵便局、役所の売店、安いものであればコンビニでも売っています。
契約書は課税文書になるので印紙を貼って税金を納めます。
貼る印紙の額は契約書に記載の額によって異なり、国税庁のHPでは以下のように公示しています。
＜収入印紙の額＞
| 1 万円未満 | 非課税 |
| 1万円超10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
| 契約金額が記載ないもの | 200円 |
きちんと銀行に確認してから準備しましょう。
決済
決済とは買主がお金を払い、売主が不動産を引き渡すことです。
平日の午前中に銀行で集まるのがポイントで、お仕事をされている方は有給を使ってくる方もいますし、ご夫婦どちらかが委任状を使い代理で来るときもあります。
この日から、物件は買主の物になります。
決済当日の事に関しては以下の記事を読んでみてください。
スケジュール感
大体契約～決済まで1か月半～2か月です。
以下凡そのスケジュール感です。
・契約～住宅ローン本審査承認 3週間
契約の翌日には動きだし、1週間以内には住宅ローン本審査書類に記入し必要書類も提出して審査を進める。審査中追加書類を求められることもあるので早め早めに進める。
・本審査～金消契約 3週間
金消契約は決済日から逆算して決定します。
なので決済日の1週間以内での設定が多いです。
・金消契約～決済日 1週間
金消契約時にローンの最終確認をし、その数日後に決済日を迎えます。
おわりに
契約後は物件探しが終わり家を買った充実感や達成感、または不安感などいろんな気持ちが渦巻きますが、共通するのは１つの仕事が終わりまた新たに始まるので今後がわくわくします。
契約が終わってもやることは沢山あるので気を抜かずに決済完了、その後お引越しなどミスがないようにすすめましょう！(ミスしてもいい思い出になります)
では最後まで読んでいただきありがとうございました。
masaru
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