こんにちは。
現役不動産会社の会社員masaru（@masaru)です。
不動産探しをしている時に気になることありませんか？
WEBサイトの物件紹介ページの備考欄や物件図面のその他欄に『この物件は接道義務を満たしておりません』『前面道路は但し書き道路』『再建築不可』『建蔽率オーバー』などなど。
よくわからないが『なんか、良くないことが書いてある』と本能的に思いますよね。
それがとても興味を持っている物件でればとても気になりますよね。
そこで今回は買ってはいけない物件、購入注意の物件を解説していきます。
この記事を読んで是非不動産探しにお役立てください！
・不動産購入を検討している方
・物件探しの中で物件の疑問を持っている方
・掘り出し物件を探している方
買ってはいけない土地 戸建て
接道義務を満たしていない土地
土地と道路が面している部分が少ない場合は要注意です。
建築基準法の道路に2ｍ接道していない土地は家を建てられません。
現実に土地を見に行った時に、見た目は道路と土地がくっついていますが、その道路が建築基準法の道路かどうかはわかりません。
仲介業者や売主、市役所や自治体のWEBサイトで確認しましょう。
仮に土地に面している道路が建築基準法の道路であっても2ｍ以上接していなければなりません。
2ｍのイメージは僕は『プリウス入れるかな？』といった感じですが、不安であればメジャーで測ってみるといいでしょう。
接道義務を満たしていない場合は家が建てられないので駐車場や資材置き場などの利用になりますので住宅目的の場合は絶対にNGです。
北道路の土地
道路が土地に対してどの方角にあるのかはとても重要です。
敷地の広さにもよりますが、南側に道路がある土地は建築後も室内に日がよく入ります。
北道路の土地は南側に家が建っている可能性があるので日照、眺望、通風について要注意です。
広い土地であれば、建築後南側に空地を設ける事ができればこの限りではありません。
日当たりがを良くしたい部屋を2階にするなど対策しましょう。
広い土地の場合は北道路のほうが南側にお庭を作って道路からの目線が気にならないプライベート空間を作れます。
高低差がある土地
道路より高いところに土地がある場合や、道路より低い所に土地がある場合は要注意です。
道路より高いところに土地がある物件は、土地に行くまでに階段を作ったり、家を建築した時に崩れないように擁壁を作ったりするので建物以外に別途建築費用がかかります。
階段ができるということは、段数にもよりますが住む方が高齢になった、高齢者がいる場合にネックになる場合があります。
また、道路よりたかい土地は山坂が多い地域が多く、隣地がもっと高い土地の場合が多いです。
その場合、隣地からの雨水や上から視線を考慮しセキュリティ面でも注意が必要です。
山坂にある土地の場合は日当たりにも要注意です。
南側が上がっていて家が建っていたら日当たりは期待できません。
逆に道路より低いところに土地がある場合は日当たりや雨水の懸念があります。
道路より低い土地は周りが住宅で囲まれていることが多く日当たりが悪い場合があります。
また道路より低いため雨水の滞留ポイントになる場合があります。
道路より高い土地の場合は階段が多くなりのでポジティブに考えられるか（足腰が強くなる！など）、リスクを背負っても買いたいか考える必要があります。
隣地雨水や擁壁から出る水は敷地内に側溝を作り対策して検討しましょう。
道路より低い土地の場合も同じで建築後のイメージをして天窓を付けるなど日当たり対策をしたり隣地からの雨水の流れをきちんと現地で確認しましょう。
43条但し書き道路に面している土地
建築基準法上の道路に面していないと家は建てられません。
見た目道路形状でも建築基準法の道路でないことは沢山あります。
その中で『43条但し書き道路』というものがあります。
WEBサイトの物件紹介備考欄や仲介業者からもらう物件図面の備考欄などに書いてあります。
これは建築基準法の道路ではないが、特定行政庁（知事や村長、区長など）の許可を取れば建築が可能という道路です。
市町村によって内容は異なりますが、許可を取るにも条件があり希望の家が建てられない場合があります。
43条但し書き道路とは・・・接道義務を満たしていない土地について、一定の基準を満たし、知事や村長、区長などの特定行政庁の許可を得ることで建て替えが可能になる道路のこと。
43条但し書き道路の物件は比較的相場より安く設定されてきます。
業界では『捨て確』といって、購入前に、希望の建物が建てられるか建築確認申請することで、購入後家が建てられない！希望の家が建てられない！などのリスクを防げます（費用が数万円かかります）
買ってはいけない中古マンション 注意点
旧耐震のマンション
旧耐震のマンションは管理費や修繕積立金が高額になるケースがあります。
また、大規模な修繕工事を行う場合などに高額な一時負担金が発生する場合もあります。
旧耐震のマンションは住宅ローンが付かない、通りにくいなどのケースもございます。
重要事項調査報告書を取り寄せて管理費と修繕積立金の変更の有無を確認しましょう。
大規模修繕の時期や一時負担金の有無、修繕積立金の額を確認しましょう。
契約前に住宅ローンの事前審査を行い融資が可能か確認しましょう。
重要事項調査報告書とは・・・マンションの管理会社が作成する書類です。
当該マンションとお部屋の重要な事項をまとめた書類で、管理費や修繕積立金の額や変更予定の有無、管理組合の借入の有無、修繕に関する事項、専有部分の用途など10項目以上記載されています。
総戸数が少ないマンション
総戸数が少ないマンションは管理費や修繕積立金が高額になることがあります。
専有面積の割合で管理費や修繕積立金の額が決まるので総戸数が少ないと1住戸への負担が多くなります。
また、総戸数が少ないマンションは住宅ローンが通りにくいこともあります。
重要事項調査報告書を取り寄せて管理費と修繕積立金の変更の有無を確認しましょう。
大規模修繕の時期や一時負担金の有無、修繕積立金の額を確認しましょう。
契約前に住宅ローンの事前審査を行い融資が可能か確認しましょう。
1階のマンション
1階のお部屋は外部からの目線やセキュリティが甘い場合があります。
簡単にバルコニーに侵入できてしまったり外部から室内が丸見えの場合もあります。
また、1階のお部屋は安めに設定されていますが、将来販売する際の価格も安くなる可能性があります。
現地を確認し、自分が住むうえで問題が生じるか確認し、対策可能か検討しましょう。
リセールバリューを考えれば駅近くなどの立地が良い1階や、当該マンションの中でもいい部屋位置（角部屋、景色が良い、エントランスが近い、上階がないなど）を選びましょう。
地下のマンション
傾斜地に建てているマンションなどでは地下のお部屋があります。
地下のお部屋は湿気が多かったり日当たりが悪い、景色がないなどの物件があります。
リセールバリューも大きな期待はできません。
エコカラットなどを使い湿気対策をしましょう。
リセールバリューは期待できないが購入時も安めの価格設定なので将来の売却の可能性を考え住宅ローンは無理せず組みましょう。
バルコニーの前に建物が建っているマンション
マンション希望者はセキュリティ、立地、景色を重視する方が多いです。
バルコニーの前に建物が建っていると日当たり、景色がいまいちです。
こういったマンションやお部屋は資産価値にも大きく影響し販売価格が大きく安くなる可能性があります。
販売されているか価格が適正どうか、同マンションの成約事例や周辺マンションの成約事例を参考にして安いかどうか、価格交渉が可能かどうか調べましょう。
マンション周辺に駐車場や空地など広い敷地がある
駐車場や空き地は将来建築物が建つ可能性があります。
検討しているマンションの周辺に空地があり、将来建築物が建築され日当たりや景色が悪くなり資産価値が下がることがあります。
周辺の広い敷地をチェックし、建築物が建築された場合は検討しているマンションに影響がありそうかどうか調べましょう。
masaruの体験談
別荘やセカンドハウスで利用される区分所有者が多い、海が見えるマンションがありましたが、マンション目の前に広い敷地があり、平屋が建っていました。
その平屋が解体されリゾートマンションが建ってしまい、もともと建っていたマンションの一部の部屋は景色が完全になくなってしまい、価格も半分以下になってしまいました。
景色を目的にマンションを買った区分所有者ですが、景色がなくなってしまったため売却を試みるが、やはりなかなか売れず、結局そのまま使っている方がいました。
周辺環境の変化は時に大きなマイナスになることを改めて理解した経験でした。
まとめ
今回は買ってはいけない物件や注意点を解説してきました。
纏めると以下になります。
買ってはいけない土地 戸建て
・接道義務を満たしていない土地
・北道路の土地
・高低差がある土地
・43条但し書き道路に面している土地
買ってはいけないマンション
・旧耐震のマンション
・総戸数が少ないマンション
・1階のマンション
・地下のマンション
・バルコニー前に建物が建っているマンション
・マンション周辺に駐車場や空地など広い敷地がある
不動産探しの参考になれば幸いです。
では最後まで読んでいただきありがとうございました。
masaru
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