こんにちは、現役不動産会社員のmasaru（@masaru)です。
今回は僕が自宅を見つけた時のお話です。
これまでの記事は以下をご覧ください。
出会いは突然…将来の自宅との出会い
会社で仕事をしていると妻からラインがきました。
『この物件どう？実家の近く』
いつもと少し違う内容。
いつもなら『この物件どう？』なんだけど。
実家の近く…?
誰の実家？
ラインで送られたURLを開くと新築一戸建ての情報が。
まだ建築中で4か月後完成予定で現在更地。
2棟中1棟は成約済みで残り1棟。
妻から送られてきた情報確認。
家の広さ良し、駐車場良し、間取り…まぁよし！予算…少し安くしてほしい！
小さいお庭付き♪
残念ポイントは土地の形が旗のような形をした業界では旗竿地（又は専用通路の略で専通とも呼ぶ）で、道路に面している部分が約2.5ｍ程度で、そこから奥に７.5ｍ程度奥行きがあり、さらにそこから少し狭くなり2ｍの通路が奥に続き四角土地に行きつき、そこに家が建っています。
下記画像の旗のような形をした土地を旗竿地と言います。
旗在地の良い面と悪い面は以下になります。
旗竿地の良い面
・価格が安い
・道路と離れているため子供の飛び出し防止になる
・周りが家に囲まれている場合が多いため道路の目線が気にならない
・庭があればプライベート感が出る
・道路の音が緩和される
旗竿地の悪い面
・リセールが伸びない
・日当たりが悪い物件が多い
・奥まっていて見えにくいので友人に説明しにくい
・駐車しにくい
・奥まっている為防犯面の不安
今回の物件は僕の仕事柄、日当たりイメージがインターネット情報だけで
現地を見なくてもわかってしまうためテンションダウン。
それと駐車場広さは十分にありそうだが前面道路が狭そうで駐車のしやすさが未知数。
一発で駐車できるか。。
これは現地を見てみないとわからない。
住所は出ていなかったので調べるために売主に連絡して確認してみよう。
そこで、WEBサイトから問い合わせるのではなく、まずは不動産業者専用サイトレインズで検索。
レインズとは・・・『Real Estate Information Network System』の略で、不動産屋のみ利用できる不動産情報WEBサイトです。全国ほぼすべての物件情報を見ることができます。
WEBサイトで出ていない情報がレインズでは詳しく出ていたりします。
未公開物件
そこで分かった事が、レインズに掲載されていない物件でした。
業界では未公開物件と言います。
レインズに載せたほうが全国の不動産仲介業者が見れるので成約率も上がりますが、
未公開で営業活動するメリットや理由があります。
不動産業者が未公開で物件紹介する心理
・問い合わせが少なく作業効率がいい
・工事中物件だと現地に人が集まり工事や周辺住民の迷惑になる
・営業心理としてプレミアム感を出せる
・付き合いのある不動産屋に未公開物件を紹介してつながりを作れる
・売れずらい工事期間中は価格を少し上げて販売して売れればラッキー
・仲介手数料を削減できる可能性がある
WEBサイトで【売主】として載せている場合は仲介手数料無料なので
早期売却＆経費削減を狙っています。
レインズに載せない悪徳業者
ところで、一般の不動産売却希望の人は不動産仲介業者に売却の依頼をするのが一般的です。
不動産仲介業者との売却方法の取り決め内容にもよりますが、『媒介契約』という契約を交わしてから2週間以内でレインズに登録するのが一番多い取り決めです。
レインズに載せることで多くの不動産業者がその物件を取り扱えるようになるので成約率を上げるためです。
しかし、悪徳業者は両手にしたいので売主に内緒でレインズに載せない場合があります。
両手とは・・・仲介業者1社で、売主と買主を仲介して、双方から報酬をいただく事。
両手については以下の関連記事をご覧ください。
レインズに載せないと販売期間が大きく変わりますので、買主にとっては関係がないですが、
本当に売主にとっては大変迷惑な話です。
販売戦略として最初はレインズ掲載せず、一般のインターネットの不動産情報サイトだけでもいいと思いますしやってみるべきです。
営業マンのセールスポイントになりますので。。
ただきちんと売主と打ち合わせのうえで行うべきで、会社や自分の利益優先で利他の精神が全くないのは問題です。
不動産屋に連絡
買主の立場で未公開物件を買うデメリットはないので妻から送られてきたURL記載の連絡先へ連絡。
取引態様は売主…良し！
皆さん、インターネットで不動産を探しているときは物件概ページの下のほうにある取引態様を必ず確認しましょう。
取引態様が売主ということは、売主が直接販売しているということです。
つまり、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料はどの程度の費用かというと以下のようになります。
仮に3,000万円の物件の場合の仲介手数料
3,000万円×3％＋６万円＋消費税＝1,056,000円
3,000万円の物件購入時に支払う仲介手数料は1,056,000円
つまり、売主と直接取引であれば、3,000万円の物件の場合は1,056,000円節約になります。
テンションがかなり上がり早速売主さんへ連絡。
とても丁寧な対応で住所や詳細を教えてくれました。
売主を調べると物件最寄り駅で30年程度営業している地場の老舗不動産屋。
教えてもらった物件住所をグーグルマップで調べるとなんと妻の実家から徒歩3分程度の立地。
これは大きなプラスで、実家が近ければ義理母も孫に気楽に会えるし、妻も何かあれば実家に相談できる心のゆとりになる。親族とコミュニケーション取れるのはかなりのプラス。
ということでラインの返信。
『現地を見てみよう』
次回 将来の自宅を見に行き思ったこと
わくわくと不安とを抱えながら次の休みの日に早速現地へ行ってみました。
もともと物件を見るのが好きですが今回は期待値が高いためドキドキしていたのを覚えています。
ではまた次回宜しくお願いいたします。
masaru
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