どうも、こんにちは！
現役で不動産会社に勤めている会社員のmasaru（@masaru）です。
今回の記事では 住宅ローンが通らない物件 について解説していきます。
居住用として不動産購入を検討する場合住宅ローンを使う方がほとんどです。
日本では住宅購入の約8割は住宅ローンを使います。
https://mirai.smtb.jp/wp/wp-content/uploads/2022/09/2022.07_KFP.pdf
三井住友トラスト 資産ミライ研究所 1万人への独自アンケート調査
ただ、世の中には住宅ローンが使えない物件も多く存在します。
どんな物件が住宅ローンが通らないのか。
通りにくいのか。
ある程度理解したうえで物件探しをお勧めします！
こんな方にお勧めの記事です！
・現在居住用として物件を探している方
・特殊な物件を購入検討していて不安がある方
接道義務を満たしていない物件
接道義務を満たしていない物件は住宅ローンが通らない、または通りにくく、銀行選びに苦戦したり融資金額が減額する可能性があります。
接道義務を満たしていないと言いうことは、家を建てられないということです。
違法建築の物件
違法建築をしている物件は住宅ローンが組めません。
よくあるのが市町村に申請や許可を得ずに後増改築してしまった物件です。
屋根裏を作ったり、部屋を増やしたり、バルコニーを広くしたり、庭に小屋を作ったりすると、建蔽率や容積率、高さ制限などに抵触してしまい住宅ローンが組めません。
例えば屋根裏を作った場合、それが違法建築になるのかどうかの確認が必要ですし、ならないのであれば市町村に建築確認申請は必要かどうかも必要になります。
増改築している物件は建築要件を満たしているか、建築確認を得ているかがポイントになります。
既存不適格物件
既存不適格とは、建築後に法律ができたために建築違反とされている物件です。
法律ができる前に建てているので、直ちに是正してください！とは言われませんが、建て替える際に同じ規模の建築物は建てられません。
市街化調整区域の物件
市街化調整区域とは、住宅用の家が建てられない区域です。
市街化調整区域の中古物件のようなすでに家が建っている物件でも再建築できなければ住宅ローンは組めません。
一定の要件を満たせば再建築が可能な場合もありますので当該物件の市町村などで確認をしたり、不動産屋さんに聞いてみましょう。
再建築が可能であれば住宅ローンが組める可能性があります。
旧耐震の物件
旧耐震の物件は住宅ローンが組めない銀行があります。
昨今震災が急激に増え住宅ローンの条件も厳しくなりました。
その中で、旧耐震の物件は現状の耐震基準を満たしていない可能性があるため、旧耐震の物件は受け付けない銀行が増えています。
現状の耐震基準を満たしている場合はこの限りではありませんので、興味がある物件が耐震診断をしているか、していれば内容はどうか、していなければ耐震診断は可能か確認しましょう。
旧耐震かどうかを確認する場合は当該物件を管理する市町村の建築指導課や土木事務所（呼び方や管理課は市町村によって異なる）などで『台帳記載証明書』や『建築計画概要書』を見ることで確認ができます。
1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認された物件。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認された物件は新耐震と呼んでいます。
借地権の物件
借地権とは土地を誰かに借りている物件です。
所有者は地主やお寺が多いです。
借地権の物件は一戸建てでもマンションでもあります。
借地権には賃借権と地上権の2種類があり、地上権のほうが権利が強いため住宅ローンの審査も緩い気がしますが、相対的に借地権の物件は融資を受け付けない銀行が多く、受け付けても厳しい評価を受ける場合があります。
ローンが組めない理由は担保評価が低い為
そもそも住宅ローンが組めない理由は、その物件を担保に融資する為です。
住宅ローンが滞った場合、銀行はその物件売って住宅ローンの返済に充てます。
なので、その物件が流動性があり、売却できる物件でないと融資ができないのです。
上記の住宅ローンが通らない物件は一例で、銀行が『この物件は流動性が低い』『売れない』『相場より大きく高い』などの判断をした場合は住宅ローンが通らない、減額されるなどの事があります。
接道義務を満たしていない、旧耐震、再建築不可、既存不適格、借地権のようなくせのある物件は売れにくく、流動性が悪い物件は将来万が一の資金回収の時に売れないと困るので、銀行の評価がとても低いです。
判断しているのは保証会社
最終的に融資可能かどうか判断するのは保証会社です。
住宅ローンの本審査の段階で保証会社が買主の属性を細かくチェックし、物件の評価もします。
事前審査の段階では基本的に物件の評価はみません。
保証会社とは住宅ローンの審査と銀行の債務を保証する会社です。
債務者（買主）が住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、保証会社が債権者（銀行）に住宅ローンを立て替えて払い、保証会社が債務者（買主）に返済を求める流れです。
買主の属性でカバーできる事がある
評価が低い物件をカバーできるほどの買主の属性が良ければ住宅ローンを組めるケースもあります。
例えば自己資金が潤沢にある、収入に対して借入が少ない、安定した収入がある、公務員、上場企業などは銀行の評価がとても高いため、難しい物件でも住宅ローンが組める場合があります。
銀行によって組める物件もある
銀行によって審査基準が違う為、A銀行で組めるがB銀行では組める場合があります。
特に『難しいローンはお任せください！』といった銀行もあり、金利が高い代わりに物件の評価が低い物件などが得意な銀行もあります。
一般的によく聞く大手メガバンクや地方銀行、信用金庫、労金、フラット35が通らない場合は、金利な銀行も視野に入れて考えてみてください。
masaruの営業体験談
居住用として戸建てを探しているお客様がおり、ある中古戸建を気に入っていただき契約の運びとなりました。
契約に向けて調査して気付いた事があり、その物件の前面道路は個人が所有しており、購入予定の物件は前面道路の持ち分を持っていませんでした。
持ち分を持っていないということは他人の土地を通ることになりますので、その土地の所有者に通行承諾書をもらう必要があります。
購入予定の不動産所有者に通行承諾書があるか確認したところ、口約束の為ないとのことでした。
エビデンスがない場合は住宅ローンが通りません。
前面道路の土地所有者に事情を話し、無事通行の承諾書をもらい、住宅ローンも通りました。
ちなみに前面道路は私道ですが建築基準法の道路認定されていたため、再建築は可能とのことでした。
現地を見ただけではわからない、調査の重要性を知った案件でした。
まとめ
住宅ローンが通らない物件について解説しました。
住宅ローンが通らない物件はそもそも買えない、資産価値が低い、漠然とした不安がありますよね。
何事も裏と表があり、住宅ローンが通らない物件はそもそも買えないし、買えたとしても簡単に手出しするべきではないですが、相場より大きく安い場合がほとんどです。
住宅ローンが通らない代わりに格安で駅近くであったり、広い庭があったりする場合があります。
もし、住宅ローンが通らない物件で興味を持った物件があれば、簡単にあきらめずに、不動産屋さんと相談しながら、メリットとデメリットを考えて検討してみるのもいいと思います。
では最後まで読んでいただきありがとうございました。
masaru
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