土地探しのポイントを解説！いい物件の見分け方と探し方を纏めます

こんにちは、現役で不動産会社に勤務しているmasaru（＠masaru）です。

今回は注文住宅を検討する際の土地探しについてポイントを解説します！

現在土地探しをしている方々の参考になれば幸いです。

事前準備　希望条件を纏める

土地探しをする前に以下の準備をしておきましょう。

自分で考えたり、家族との意見や考えのすり合わせをしておくととても探しやすくなります。

書き出すと沢山ありますが、上記4つを大まかで構いませんので考えていきましょう。

エリアを決める

エリアの決め方は現在住んでいるところ、家族がいる地域、実家、職場の近く、山の近く、海の近くなど住みたい所や都合がいいところをピックアップしてみましょう。土地探しをする場合ある程度住む場所は決まっていることが多いですが、候補地を沢山出して、出した候補地でざっくりと住むイメージをしてみたり、相場観などをインターネットで見ていくと新たな発見があったりします。

家の間取りを決める

住む人数によって決まってきますが1人～2人だと1R～1LDK、3人～4人だと3LDK～4LDK、5人以上だと4LDK～となるのが一般的です。間取りは好みがわかれるところで、部屋数は少なくていいから広いリビングが欲しいという方もいれば、収納豊富を優先される方、小さいお子さんがいればリビングから子供が見れる間取りを希望します。趣味部屋が欲しい方もいるでしょう。土地探しをしていくうちに変わってくることも多いので確定する必要はないのでざっくりと決めておくといいでしょう。

土地の広さを決める

お庭が欲しい、駐車スペースが欲しい、庭キャンしたいなどの希望で土地の広さが変わってきます。それと土地の広さは建てる建物の広さによって変わりますし、2階建てか3階建てかによっても変わってきます。なのでおすすめなのが中古戸建物件を見ましょう。建物が建っているのでイメージがしやすいです。中古戸建物件の画像などを見て、イメージに近い物件があればその物件の広さを確認しましょう。

予算を決める

土地の予算を決めるためには建物の予算を決めなければいけません。土地探しと同時にハウスメーカーや工務店を探しましょう。インターネットで探して気になったところに見積依頼しても構いませんし、仲介業者に依頼しても構いません。自分たちの希望間取りが入った建物の予算が決まったら、不動産購入の総予算から逆算して土地予算を決めましょう。予算を決める際には直接銀行に行って営業さんにお話を聞くと理解が深まります。仲介業者経由で銀行を紹介していただいても問題ありません。

実際に土地を見てみる

土地探しをしつつ、ある程度自分たちの建てたい家、買いたい土地像が見えてきたら以下の事もインターネットや書籍などで理解しておくとスムーズと探しができます。

以下、順番にみていきましょう。

土地の形　高低差がある土地

住宅街を意識して歩くといろんなことが解りますが、土地の形状や道路との高低差で日当たりの良し悪し、駐車難易度、建築費用のプラスアルファなどわかってきます。例えば道路から土地物件を見た場合四角い形をして場合は『整形地』と呼んでいて一番建築しやすい形です。逆に整形地の反対で不整形地と呼んでいる旗のような形をした土地があります。これは『旗竿地』と呼んでいて道路から家を建てる部分が奥まっていて周りに家が囲まれていることが多く日当たり悪い傾向があります。駐車場も通路部分に設けるため整形地に比べ駐車難易度が高い傾向があります。

山を削った住宅街などではよく見かけるのですが、道路から家の玄関まで階段がある家があります。あれは道路と土地に高低差があるため階段を作っています。高低差がある土地の場合は方角に注意してください。購入検討対象土地の南側の宅地が上がっている場合は日当たりが悪い可能性があります。逆に南側が下がっている場合は日当たりがいい傾向があります。

高低差がある土地は山を削って宅地にしている事が多いため、山坂が多い住宅地とであることが多いです。また、景色がいいことも多いです。

また、道路から土地物件を見た場合宅地部分が上がっている場合は階段を作ったり、駐車スペースを作る為土地を削って加工したり、家を建てた土圧で宅地が崩れないような擁壁を作ったりと建築コストが上がることも考えられます。

建蔽率・容積率について

建蔽率（けんぺいりつ）とは、土地面積に対して家を建ててもいい割合の事を言い、建蔽率が40％で土地面積が100平米の場合は、家が建てられる部分は40平米となり、それ以外は駐車場やお庭になります。

容積率（容積率）とは土地面積に対して建築可能な家の専有面積の割合を言い、容積率80％で土地面積が100平米であれば、建築可能な家の面積は80平米となります。

なので希望の間取りや広さの家が建てられる土地の広さと、建蔽率、容積率のバランスを考えて探していきましょう。

近隣建築計画

例えばいい土地が見つかっても隣や近隣に家やビルレベルの建築物が建って日当たりが悪くなったり、住環境が変わることもあります。検討している土地の近隣に空地や月ぎめ駐車場がある場合は要注意です。

通常建築する際は、近隣の方に『この場所でこんな家を建てますよ』という看板を一定期間公示しますので、建築予定土地には看板がたっていますので、空地があった際はチェックしましょう。

接道面積

販売中物件ではなかなかありませんが、家を建てられない更地も存在します。一番のポイントは道路に敷地が2ｍ以上接道している事です。建築する条件の一つとして、2ｍの接道義務があり、救急車などの緊急車両が通れるように定めています。販売中物件は基本的に調査の上販売しているのですが、あまりにも接道幅が狭い場合は仲介業者に図ってもらう又は直接図ってみてください。

まとめ　沢山学んで間違えのない土地探しを

家を建てるのは土地探しと工務店探し、家の設計打ち合わせと時間と労力がとてもかかります。その代わりに充実感と楽しい時間を共有でき、家が完成した時は素晴らしい感動があります。

是非楽しんで素晴らしい家を完成させてください。

では、最後までありがとうございました。

masaru