リースバックを最近よく聞くけどどういった制度なの？
売却せずに住み続けられるみたいだけど…
はい、その通りで、リースバックは不動産所有者が引っ越しをせずに、まとまった資金調達Ｇふができる制度です！注意点など詳しく解説していきますね！
どうも、現役で不動産会社に勤務しているmasaru（@masaru)です。
2024年現在『リースバック』の問い合わせがとても増えています。
特にご高齢の方が検討しており、不動産が上がっているうちに売りたい、相続人がいないので自分が生きている間に売りたい、将来資金の為に検討などという理由が多いです。
ただリースバックを理解されていないことがとても多いです。
横文字は難しいですよね。
そこで今回はリースバックについて綴っていきます。
現在リースバックを検討している方々や、親族の為、今後も為に調べておきたいなどとお考えの皆様の参考になれば幸いです！
・リースバックを知りたい方
・引っ越したくないけど資金調達したい方
・年齢的に資産整理を考えている方
・親戚や知人に資産整理を検討している方がいる方
リースバックとは
リースバックとは『所有している不動産を売却して資金を得つつ、賃料を払いながら住まい続ける』事です。
Aさんがリースバックする場合、リースバック会社のB社に売却します。Aさんは所有権を失いますが、B社より売却代金を受け取り、B社に毎月賃料を支払うことで引っ越すことなく住み続けることができます。
リースバックを希望の方々で多いのは以下のような方々です。
・高齢者施設を入居希望で纏まった資金を得たいが、住み慣れた現在の家を出たくない
・住んでいる不動産の相続人がいない為、引っ越す必要はないが今のうちに売却しておきたい
・将来資金を備えつつ現在の住まいを変えたくない
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリット、デメリットは大まかに以下の事項があげられます。
メリット
・まとまった資金が入ってくる
自宅を売却するので纏まった資金が入ってきます。査定も早くわずか1日で出してくれるところもあります。ただし相場の2割～3割程度安くなります。
・維持費が不要
所有していた際は室内の修繕や固定資産税のお支払いをしていましたがリースバック売却後は必要ありません。修繕費用や固定資産税は所有者が負担しますので修繕の悩みや毎年固定資産税支払いのランニングコストは不要になります。特に毎月固定費で管理費や修繕積立金額がかかるマンションは大きなメリットです。
・引っ越しの必要なし
賃料を払ってそのまま住み続けられますので、一度退去するなどもありません。もちろん室内の状況次第でリフォームをする場合はこの限りではありません。
デメリット
・所有者ではなくなる
資産を売却するので、例えば不動産を相続で子に渡すこともできません。
・家賃が発生する
当然ですが賃料が発生します。ローンを組まずに購入または既にローンを完済されていている場合は大きな出費になりえます。尚家賃は相場を参考に契約条件によって変動します。売買金額、引き渡し時期などです。
・自由に模様替えできない
自分の所有ではなくなりますので、室内を自由にリフォームやリノベーションをすることができません。必ず所有者または賃貸人の承諾を得る必要があります。
・売却価格がや安くなる
一般の方向けに中古物件として販売するより、リースバックとしてリースバック会社に売る方が3割程度安くなります。これはリースバック会社が利回りと言って年間家賃収入を売買代金で割った指数であり、この利回りをなるべく上げるために売買代金が安くなります。
利回り（表面利回り） ＝ 年間家賃収入 ÷ 売買価 格× 100
（例） 家賃万円×12か月 ÷ 売買価格2,000万円 ×100 ＝ 年間利回り6％
別の記事で説明しますが、この利回りには2種類あり、上記の年間家賃を売買代金で割った表面利回りと、管理費や修繕費などのランニングコストを抜いたネット利回りがあります。
ネット利回りのほうが正確な収入が解りますが一般的には利回りの話をすると表面利回りを指します。
こんな人におすすめ
・資産整理
僕のお客様にいらっしゃいました。相続人がいない為自分が元気なうちに整理しておきたいとのこと。相続後ですと相続人が複数人いる場合は相続人の間で解決しなければならないので時間と労力がかかります。金銭にしておけば平等に分けることができるので相続人間で揉めることもすくないでしょう。
・老後資金の確保
生活拠点を変えずにお金を増やしたいときにおすすめです。住む場所は変わらずにお金を手にする。その代わりに家賃が発生する。退職後の生活を考え始める40代～60代の方々のご相談多いと感じます。
・現金が必要
子供や孫養育費や生活費などお金が必要な場合も有効です。引っ越しすることなくお金が入ってきます。
一定の不動産業者でないと対応できない
リースバックはまだまだ浸透率が低いため対応ができない不動産屋さんもいます。手っ取り早いのは大手不動産業者、または競売、任売専門業者であれば対応が可能です。不動産屋さん行くのは敷居が高い場合は知り合いの不動産屋さんにを聞いてみましょう。
その方が対応できればいいですし、できない場合はできる方をご紹介してもらいましょう。不動産業界は横のつながりが強い業種な業界なのできっといるはずです。
住宅ローンが残っていても可能
住宅ローンが残っていてもリースバックは可能です。ただし住宅ローンを組んでいるということはその物件に抵当権という権利がついており、その権利を解除しなければ売却できません。
住宅ローンは自宅を担保にしてお金を借りているので、自宅に借金がくっついています。なのでその借金を返済できるリースバックの売却金額または、返済できる資金力がなければいけません。
自己資金がなくても可能
全てではありませんが、自己資金がなくてもリースバックは可能です。売却益より諸費用の支払いができます。自分では計算ができないので不動産屋さんに確認しておきましょう。
まとめ リースバックは状況次第で強い味方になる
リースバックの一番の魅力は、住み慣れた場所に住みながらお金を増やせるところです。
ただ使い方を間違えたら大切な資産を売却するので大きな後悔につながる可能性もあります。
きちんと将来設計をしたうえで、お見積りにのぞんでくださいね。
では本日はここまで。
最後までありがとうございました。
masaru
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