どうも、こんにちは！
現役不動産会社に勤務しているmasaru（＠masaru）です！
古いマンションは駅近くなどの好立地にあることが多く、新築マンションや築浅マンションに比べ価格も安く手が届きやすいので物件購入の視野に入れる方も多いと思います。
そこで今回は築年数が古いマンションを購入する場合の注意点を解説します！
物件探しをしている方は是非参考にしてください！
以下に当てはまる方にオススメの記事です！
・中古マンションを検討している方
・中古マンションに魅力を感じているが不安な方
・不動産購入に向け勉強している方
新耐震基準か否かを確認する
新耐震基準とは1986年（昭和56年）の6月に耐震基準が見直され、それ以降を指す言葉です。1986年6月より前が旧耐震、それより後が新耐震とよんでいます。
確認の方法は以下になります。
・建築確認申請書類を確認する
管轄市町村の市役所で取得可能
・台帳記載証明を確認する
同じく管轄市町村の市役所で取得可能
・売主に分譲時のパンフレット書類等確認
古い物件ではない方が多いですが、歴代所有者がきちんと保管していて持っている事あり
つまりは、仲介業者に聞いてみてください。
修繕積立金や管理費の値上がり予定を確認する
区分所有者はマンション全体を管理する管理費と、修繕するための修繕積立金を毎月払います。
その管理費と修繕積立金はマンションが古くなるにつれてどんどん上がっていきます。
通常は緩やかに上がっていきますが、それまでの管理やこれからの修繕を考えた時に急激に上げることもあります。
管理費や修繕積立金が上がることはよくあります。
急激に上がる場合は総戸数が少ないマンションやこれまでの修繕計画が崩壊している場合などがあります。
特に昨今はいろんな原材料費が上がっている為仕方がないとも思います。
購入前に事前に管理会社が作成している重要事項調査報告書を確認したりと管理会社に確認しましょう！
一時負担金がないか確認する
一時負担金といってマンションの修繕の計画をする際に、現在たまっている修繕積立金では賄えない場合に、区分所有者に一定金額を出してもらうことがあります。
これがなかなかの金額で、数十万円から100万円単位だったりします。
僕は10年以上この業界にいて一時負担金に関わったマンションに出会ったことはありませんが、購入時は重要事項調査報告書や管理会社に確認しましょう。
長期修繕計画の有無を確認する
長期修繕計画とはその名の通りマンションを長期で修繕の計画をすることです。
長期修繕計画の有無は重要事項調査報告書に記載がありますし、管理会社に聞けばすぐにわかります。
長期修繕計画の有無できちんとマンションの修繕計画をしているかが解りますし、今後の計画の確認もできます。
長期修繕計画の有無はフラット35の使用要件でもあるので、長期修繕計画があるということは売却価格が上がる可能性も秘めており資産価値向上もありえます。
（フラット35でないと不動産を買えないお客さんを取り込めるため）
修繕積立金総額を確認する
修繕積立金総額はマンション規模にもよりますが数千万円単位以上は欲しいところです。
大規模修繕という、大掛かりな修繕が10年～15年に1度ありますが、そのたびに1000万円以上使います。
あまりに積立金額少ないと、銀行からの借り入れをしてその返済のために区分所有者から徴収している管理費や修繕積立金が上がることがありますし、一時負担金が発生する場合があります。
管理組合で借り入れがないか確認する
管理組合で借り入れがある場合はそのしわ寄せで区分所有者が支払う管理費や修繕積立金が上がる可能性があります。
管理会社に確認しましょう。
マンション内で事件等ないか確認する
事件や事故の内容によりますし、特定のお部屋で起こったのか、共用部分なのかにもよりますが、テレビに出たような有名な事件や事故などはマンション全体の資産価値を下げるので注意が必要です。
もしそういったマンションを購入検討する場合は、その金額が適正かどうか判断しましょう。
ちなみに、事件性がある物件は『告知事項有り』と呼んでいまして、告知事項がある物件は相場の1割～2割減額するのが一般的です。
告知事項の内容によっては1割～2割減額でも売れない場合もありますので、その場合は売れるまで安くしたり業者買取になったりします。
この手の話はとても多く、僕の過去案件では特定の部屋で無理心中があり、テレビにも出るくらい大きな事件があったマンションの違う部屋を売買しましたが、通常3000万円程度で売れる部屋が2600万円程度で売れました。
ちなみにその事件は7年ほど前だったのですが、マンションや不動産屋の間では有名だったのでなかなか売れなかったことを覚えています。（知っているので、言わなければいけませんので）
バルコニーの前に建物がないか確認する
バルコニーの前に建物がある場合を『前建て』と呼んでいまして価格が下がる傾向があるので、そういった物件を検討する場合は当該マンションの他のお部屋の成約事例などを見せてもらい適正価格かどうか判断しましょう！
『前建て』で景色や日当たりに大きく影響を及ぼすかどうかで価格が変わってきます。
レッドゾーンに入っていないか確認する
レッドゾーンとは土砂災害特別警戒区域の事を言います。
土砂災害特別警戒区域とは豪雨などにより特に土砂災害が起こりやすい場所を指定しており、建築制限があったり住宅ローンが通りにくい傾向があります。
レッドゾーンに入っているマンションを検討する場合は、レッドゾーンがどこまでかかっているのか（敷地のみか、建物にかかっているか）を把握してリスクを把握したうえで検討しましょう！
まとめ
いかがだったでしょうか。
僕が思う中古マンションを検討する際の注ポイントを纏めました。
いろいろと不安な事がありますが基本的には仲介業者が調べてくれますのでご安心ください。
調べたことは重要事項説明書という書類に記載して契約時にご説明しますし、できる仲介業者であれば、重要な事項は契約の前にきちんと話してくれます。（契約日に購入の可否にかかわる重要な事項の報告は避けたいので）
マンションに限らず様々なくせあり物件がありますが、買ってはいけないわけではなく、リスクを理解したうえであれば、くせ有物件はとても安いのでメリットも大きいと思います。
きちんとリスクを理解したうえで、購入に踏み切ってください！
では、最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
masaru
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