【自宅を購入した経験１】不動産購入

ブログをご覧いただきありがとうございます。
管理人のmasaru（@masaru)です。

不動産屋がどうやって自宅を購入しているか気になりませんか？

不動産業界にいるなら裏ルートで買ったのかな？
安くていい物件を買ったのかな？
未公開物件（インターネットに載っていない物件）を買ったのかな？

僕が不動産業界に入る前はそんなことを考えていました。

ファッションやインテリアが好きだったので、自宅を購入しておしゃれ家に住みたい！

という漠然とした夢があり、不動産屋であればいい情報や安い物件情報が入ってくるのでは？
と考えていました。

僕が不動産を購入した時のお話です。

購入動機

不動産購入前はテラスハウスという2階建ての賃貸に住んでいました。

僕が住んでいた賃貸は以下のような立地、住戸です。

このような家に夫婦２人＋猫２匹で住んでいました。
４年ほど住んでいたある日、待望のあかちゃんを授かりました。

順調にお腹は大きくなり、夜はポケモンGOをやりながら楽しくウォーキング。
（ウォーキングが良いと医師に言われた）
妊娠から約１０か月後、元気な女の子が誕生！

しばらく不自由なく暮らして、駅近くにはない、バス便ならではの
子供を育てる環境があるのだなと感じていました。

娘が１歳の誕生日を迎えたくらいに夫婦間でぽつぽつとある話題が。

『もう１部屋あったほうがよくない？』

当時のお部屋の利用方法は２ＬＤＫのうち、１部屋は寝室、もう一部屋は荷物置きと猫の遊び場。

『娘の部屋は？？』

となりました。

『じゃあ何歳になったら部屋をあたえる？』

となり

幼稚園入ったら？小学生入学？？中学入学？？？

勉強はリビングでやってほしい。

部屋のほうが勉強が集中できる。

部屋があると、こもってしまう可能性がある。

目に付くところにいてほしい。

コミュニケーションを取りたい。

などなど話が広がりましたが、結局のところ。

『まだ１歳だししばらくいいのでは？』

という流れに。

それから２年がたち３歳の誕生日。

来年から幼稚園だね、と話していると（３年保育です）

『今の家で幼稚園入って友達出来て、引っ越したら娘ちゃんかわいそうだよね』

という話題に。

嫁は自動車の免許がなければ自転車も乗れない。
嫁からすると陸の孤島状態だったため、引っ越したい願望は常にあったのです。

さらに娘ちゃんが１年後に幼稚園入学という時期になり、
引っ越したい願望がピークになり、もろもろ考えた結果引っ越しが決定！

引っ越しなら賃貸？買っちゃう？

僕は会社員で嫁は専業主婦。

僕の年齢は３０代後半で住宅ローンを組むタイミングとしても早いほうがいいことや
賃料と自分たちの希望する物件の月々の住宅ローン費用がそこまで変わらなかったので
購入する方向で物件探しが始まりました。

物件価格、エリア、種別を決めていく

まずはどの程度の物件が買えるのかと、どの程度の月々支払いがベストかを考えていきます。

年収から住宅ローンが組める金額を考える

不動産購入するうえで住宅ローンはマストです。

自分の収入でいくらまで住宅ローンが組めるか確認しましょう。

一つの目安として、年収×7.5倍で計算します。
500万円であれば、住宅ローンは3750万円程度まで組めます。

以下のブログも参考に見てみてください。

全ての銀行ではないですが、銀行員は以下のように計算する人もいます。
僕もこのように計算しています。

年収に0.4かけるのは、住宅ローンの返済比率マックスが40％を目安にしているからです。
返済比率とは年収に占める住宅ローン支払いの割合です。
銀行員もこの計算をします。

※銀行により審査方法が違うので目安にしてください。
※返済期間35年間の場合の計算方法です

年収×0.4を12で割るのは、住宅ローン年間マックスがでたので
12で割ることで月々支払額を出します。

次に出てくる4427とは、100万円を年利4％で35年借りた場合の月々支払額です。

ここがみそなのですが、年収×0.4÷12で月々支払マックスを出し、
その数字に、100万円を年利4％で35年組んだ場合の4427で割れば
住宅ローンマックス金額が出ます。

考え方としては、月々支払いの中に、100万円を35年組んだ係数が
何個入っているかといった感じです。

現在はググれば多数のWEBサイトでシュミレーションが可能です。
興味がある銀行のWEBサイトでチャレンジしてみてください。

当時住んでいた賃貸の賃料が目安で、安いに越したことはないが、
住宅ローンの目安は賃料のレベルで抑えたい。

住宅ローンの月々支払い額は収入と支出の割合である返済比率（返済負担率）で考えます。

銀行はこの返済比率（返済負担率）20％～25％を推奨しています。
仮に年収が400万円の場合は、月々6.6万円～8.3万円ですね。
これは無理のない返済の目安なので、これ以下でもこれ以上でももちろん可能です。

種別を考える。戸建てorマンション

妻はどちらでもいいというので、ここは僕の意見がすんなり通り戸建てに決定。

戸建ての特徴

戸建てはマンションに比べ面積が広い物件が多いので購入検討者は圧倒的にファミリー層が多いです。
庭付き、駐車場付き、駐車場が近い、などマンションに比べ自由度が高いです。
管理費や修繕積立金がないのでランニングコストはかかりませんが、
自分で修繕の管理をしなければなりません。
また、駅からは遠い物件が多いのが特徴です。

近所の交流もマンションより多く、駅から遠い物件が多いです。

物件により日当たりの良し悪しが全く違ううえ、駐車場の駐車しやすさも気に掛ける必要があります。

マンションより建物の耐用年数が低く一般的に木造の場合は20年と言われていますので
土地としての活用方法も理解したうえで購入しなければなりませんので
専門知識を多少学ぶ必要があります。

固定資産税や火災保険は戸建てのほうが高い傾向があります。
（個別案件によって大きく変動あり）

マンションの特徴

マンションの特徴は何といっても立地とセキュリティです。

戸建てに比べ圧倒的に立地が良く、駅近くで探すのであればまずはマンションでしょう。

マンションエントランスからお部屋まで距離があることや、他の住人が住んでいる事、2回以上であれば侵入が難しい、マンションによりオートロックがあるのでセキュリティはも圧倒的にマンションです。

戸建てであれば各窓やサッシの鍵チェックが必要ですが、
マンションの2階以上であれば玄関の鍵チェックのみでお出かけが可能です。

景色が良い所に住みたい場合も戸建てよりマンションで探した方がいいでしょう。

お部屋の広さはワンルームタイプ～ファミリータイプ迄あるので住む人数によっては
マンション一択になります。

マンションは管理費・修繕費が毎月かかりますので、毎月の支払額が戸建てと大きく異なります。
住宅ローン100万円の月々の支払いを3,000円と仮定した場合、管理費・修繕費が1万円であれば約300万円、2万円であれば約600万円、3万円であれば約900万円、購入価格に差が出る考え方ができます。

また、マンションには管理組合というマンションを運営する組合があり、マンション購入者は必ず組合員にならなければなりません。
その場合、定期的な総会に参加したり、役員などに専任される場合もあります。

戸建て・マンションの選択肢

以下に各種別の選択肢とメリット・デメリットを纏めてみます。

選択肢

土地
いわゆる注文住宅です。
自分好みの間取りや好みの家を建てられます。
お好みのハウスメーカーや間取り、内装を自由に選択できます。

好みの土地を探す＋好みの家を建てるので費用と時間が一番かかります。
建物では決めることや考える事が多いので、楽しんで取り組める人は最高だと思います。
建物にこだわりがない方や見栄を張って注文住宅にするのはおすすめしません。
また、未完成物件なので完成後イメージが湧きにくいです。

新築建売戸建て
宅建業者が売主となって販売しています。
完成しているので生活をしっかりイメージして購入できます。
いい物件は未完成のまま売れてしまうので、その場合は同施工業者の完成物件を見て判断します。

注文住宅より価格を抑えられますが、万人向けの間取りや内装が多いため
特殊な間取りを希望している方は不向きです。
玄関を広くしたい、スケルトン階段が良い、屋上が欲しい、パントリーが欲しいなどです。

中古戸建て
新築や注文住宅に比べて圧倒的に価格が抑えられ、
居住者がいれば住み心地や、良い所、悪い所を質問して検討ができます。

築年数によっては建物の重要な部分が気になるのでホームインスペクションという建物診断を検討したり、前所有者の使用状況をよく確認しましょう。

キッチンや浴室、トイレ、洗面台、給湯器は耐用年数約10年と言われており、建物の外壁や屋根、バルコニー防水処理は5年～10年と言われていまので、物件によってリフォームが必要か、必要であればどの部分か、その費用感はどの程度か、などをきちんと確認しましょう。

リノベーション戸建て
既にリノベーションされて販売されている物件です。
ほぼ売主は宅建業者です。
築年数に決まりはないので20年以上経っている物件もあれば、築1年などもあります。
中古より高め設定ですが新築よりは安い丁度中間です。

新築にない味わいがあり、ハウスビルダーが20年程度前に建てた住宅などは
使っている建材も良く高級感があったりします。
物件によりリノベーションの内容が異なりますのできちんと内容を確認してください。

中古戸建てを買ってリノベーションする
中古の良さを活かしつつ、自分好みにリノベーションをします。
新築建売を購入するより高くつくことが多いですが、土地を買って注文住宅を建てるより安く済みます。
中古の風合いが新築には出せない雰囲気を作りますので好みが分かれるところです。
リノベーションをする物件は古い家屋が多いので、床下や屋根裏、壁の中など、
買ってからわかる瑕疵（目に見えない、気付かない問題）が出てきたりするので
予算組をしっかり工務店等にご相談ください。

新築マンション
最新の設備とトレンドを備えているのでたいていの人は気に入ります。
投資家から投資用としても見られるため物件により購入後の価格変動が激しいです。

中古マンションに比べ管理費や修繕費が圧倒的に安い。
ただ住んでからでないとわからない部分があるのが新築の怖いところ。

中古マンション
個人が売却している物件が多く、古い中古マンションは好立地にあることが多いです。
中古マンションは値崩れがしにくく、買った時より高く売れたなんてこともざらにあります。

天井高さが年代や物件によって異なり、古いマンションは壁式構造と言って室内の壁に鉄筋コンクリートが入っており、梁に頭をぶつけることがあったり、自由に間取り変更できないこともあります。

また、管理費や修繕積立金が上がる可能性も調べておきましょう。

古いマンションでは耐震基準を満たしていない理由で住宅ローンが組めない場合もあります。

リノベーションマンション
『リノベーション戸建て』と同じで宅建業者が売主であらかじめリノベーションして販売されています。
中古マンションより高いが、新築マンションより安いです。

どこまでリノベーションをしているか物件により異なりますので、
きちんと内容を確認しましょう。
住宅ローンが付くかつかないかも、資産価値に影響するので確認しましょう。

中古マンションを買ってリノベーションする
『中古戸建てを買ってリノベーションする』と違うのは、中古マンションのほうが立地条件が良い物件が多い事、幅広い世帯に対応しています。（単身、ディンクス、ファミリーなど）

まとめ

物件の予算と買いたい物件像が見えてきたら、どんどん動いて沢山物件を見てください。
沢山物件を見ることで知識が深くなり、エリアの予算感も理解してきます。

そろそろ家を買いたいなと感じたら、すぐに物件を見に行くのもいいと思います！

では最後までご覧いただきありがとうございました。

masaru