【利回りとは？収益物件探しのマストな知識】収益不動産

どうも、こんにちは。
現役不動産会社勤務のmasaru（@masaru)です。

今回は不動産に限りませんが収益不動産や債券や株などで登場する
『利回り』について綴っていきます。

不動産投資に興味がある人は聞いたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資専門WEBサイトを見ると大きな文字で『利回り〇〇％』と記載があります。

利回りはとても重要な指数で、不動産収益を検討する際は必ず覚えなければならない指標です。

きちんと理解して収益不動産探しにのぞみましょう。

利回りとは投資や資産運用するうえで重要な指数

利回りとは投資金額に対する利益の割合を言います。
利回りは物件の収益力を図る材料にもなりますし、相場を把握するうえでの判断材料にもなります。

例えば不動産投資では　物件価格＝投資金額、利益＝家賃収入　となります。

投資金額には物件価格のほかに管理費や修繕費、固定資産税、不動産取得税などのかかったすべての金銭を含めます。

利回りは一般的には1年間の収支を計算するのが一般的です。
例えば以下のような区分マンションでよくあるオーナーチェンジ物件の詳細記載の利率は１年間の利率になります。

表面利回りとネット利回りがある

利回りには表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の2種類あります。

表面利回り（グロス）

表面利回りはグロスとも呼ばれる指標で年間家賃収入を物件価格で割って求めます。

計算が容易で収益物件を選ぶ際に物件の情報として載っている利回りは表面利回りが一般的です。
所有している間のランニングコスト（管理費、修繕費、税金など）を入れていないので大雑把な数字です。

実質利回り（ネット）

実質利回りとはネットとも呼ばれる指標で年間家賃収入から経費を引いた実質利益から物件購入経費を入れた実質支出で割った求めます。

実質利回りの経費は以下のようなものがあります。

表面利回り（グロス）に比べランニングコストを入れた具体的な数字なので、本気で購入検討する場合は計算してみます。

表面利回りと違い運用する経費も含めるのでより具体的な運用利率を求めまれますが細かな経費は実際に運用してみないとわからない部分があり正確なシミュレーションが難しいです。

表面利回りで相場を見ている

利回りとは物件探しをするうえで重要な指数です。

例えば価格でいうと

『〇〇エリアは相場3000万円程度だけどこの物件2000万円で安い！』

のように、価格相場を理解することで物件の良し悪しの判断材料になります。

利回りにも相場があり相場を理解することで物件の良し悪しの見極めの判断材料になります。

『〇〇エリアで利回り6％が相場だけどこの物件は8％で安い！』

のようか感じです。

興味がある物件は実質利回りの計算

表面利回りがよくて安い！良い物件！と判断しがちですが大抵安い物件には問題があります。

ほかの物件に比べ表面利回りが良い理由があったりします。

表面利回りが良いということは、売買価格が安い又は賃料が高いからです。賃料が高いと賃借人が見つからないので相場又は安めに出すことが一般的なのでほとんどは売買価格が安いので表面利回りがいいということになります。

では売買価格が相場より安い物件というのは、例えば車が入らないので賃借人が付きにくい、線路が近い、日当たりが弱い、騒音がある、管理費が高い、えげつない坂、接道していない、などなどです。

なので表面利回りで相場観を養って興味がある物件は実質利回りの計算をしてます。

僕の感覚では表面利回りと実質利回りは2％程度の差があるイメージです。

利回りが理解できると応用が利く

利回りが解ると不動産投資だけでなく債権や株など他の投資にも応用が利きます。

また、利回りを理解することで、どの分野の投資が自分に合っているかの判断材料にもなります。

未来が不透明で読めないブーカ時代で自分一人で稼げる力を身に着けたい時代ですよね。

沢山電卓をたたいて慣れてくださいね。

では今日はこの辺で。

最後までありがとうございました。

masaru