どうも、こんにちは！
現役の不動産会社に勤めるmasaru（@masaru）です。
自宅を売却するときや相続した不動産を売却する場合はＷＥＢサイトで検索して一括査定サイトで査定をしたり、近隣の不動産屋に行ったり知り合いの不動産屋に相談しますよね。
実際はどのように売却をした方が良いのか、不動産屋目線で解説していきます！
不動産売却を検討している方々の参考になればうれしいです。
この記事ではこんな方々の参考になりますよ！
・現在不動産売却を検討されている方
・不動産売却の方法を知りたい方
不動産売却の不動産屋の探し方は大きく3種類
まず結論から言うと、高値で売却を望めるのは一括査定、安心して安定感のある売却をする場合は信頼できる不動産仲介業者と相談をしながら進めるのが一番です！
大手の不動産仲介業者独自の情報やサービスは素晴らしいですし、地元の仲介業者の根強いパイプは信頼ができます。
友人知人の仲介業者や紹介された仲介業者は取引完了までの数か月の間安心して進められます。
大手仲介業者でも、地場の仲介業者でも、知人友人の仲介業者でも、紹介された仲介業者でもいいんです。
売却をする売主がどのような取引をしたいかによって変わってきます。
売却するうえで、個人が不動産を売却するとなると大きく以下の3種類になります。
・一括査定サイト
・不動産屋訪問
・友人・知人の紹介
一括査定サイト
現在一番多い売却方法です。
有名どころは住まいvalue、SUUMO、イエウールなどです。
大手仲介業者（三井のリハウス、東急リバブル、野村の仲介＋、住友不動産販売、小田急不動産、三菱地所）に一括査定ができたり、2000社以上の不動産仲介業者の中から条件が良さそうな10社に相談できたりと、売却価格を上げるにはもってこいの方法だと思います。
不動産屋訪問
自宅の近くであったり、売却する不動産の近くであったり、地元の不動産屋に電話相談のうえ訪問するパターンもあります。
売却する不動産周辺の不動産屋と触れ合うことで、リアルな意見が聞けます。
知人・友人の不動産屋に相談又は紹介
友人知人のに不動産屋いたり、友人知人の紹介で不動産屋を紹介してもらえれば信頼ができますし、不動産屋としても一生懸命売却する努力をしてくれます。
売却の方法は大きく分けて4種類
一般の方が不動産の売却をする際は上記のようにほぼ100％仲介業者に依頼します。
相談を受けた不動産業者が売却の方法を検討するのは大きく4種類です。
・一般向けに仲介
・不動産業者に買取
・リースバック
・任意売却
一般向けに仲介
一般向けと言うのは、会社や不動産業者ではなく、一般の個人に向けて、仲介業者が販売する方法です。
居住用不動産の売却はまずこの方法を検討すべきです。
メリットとしては一番高く売却できる可能性があります。
デメリットとしては販売期間が長くなる可能性があります。
（仲介業者は3カ月スパンで考えます）
宅建業者に買取
以下のような物件は、仲介業者は買取を提案します。
買取のメリットは早期売却ができ、査定をしてから即契約をして、1か月～2か月以内に引き渡しが可能です。
契約不適合責任が免責なのも大きなポイントです。
契約不適合責任（昔は瑕疵担保責任と呼ばれており不動産屋で現在でも定着）とは、契約の内容と、引き渡された物件に違いがあれば、契約の解除や損害賠償、減額請求等できる権利です。
買取のデメリットは一般向けに販売するより価格が安くなります。
一般向けに仲介で売却するより3割～4割程度安くなるとお考え下さい。
室内の利用が困難でリフォームやリノベーションが必要な場合
マンションでも戸建てでも、室内の状況が悪く、一般の方向けに販売しても、買主の気持ちが上がらないと判断した場合は、査定の段階で宅建業者に買取を進めます。
例えば荷物がとても多いお部屋や、築年数が経っていて大規模なリフォームが必要な場合は、買主が買った後の生活のイメージが湧きずらい為です。
仮に販売しても買主が見つからず、販売期間ばかり伸びてしまい手間がかかるうえ、売主のモチベーションが下がり販売をやめてしまう可能性があるからです。
相続の場合
相続の場合は室内がそれなりの使用感の場合が多いため一般仲介で販売しても売れない、または長期化する場合が多く、相続人も不要財産として早期売却を望む傾向にあるので買取になる傾向があります。
買い替えの為の自宅売却
自宅を所有していて、手狭なため広い所に引っ越そうと考えます。
広い所は賃貸では少ないうえ、将来資産として購入目的で探していい物件がありました。
ただその物件を購入する場合、自宅を売却しなければ買えません。
なぜかというと住宅ローンの残債があるためです。
現在の自宅の売却契約をしないと、気に入った物件を押さえることができません。
そういった場合に買取業者に依頼します。
買取業者であればすぐに現金化に向け契約が可能なので、住宅ローンの残債と買取金額が折り合えば次の物件を押さえることができます。
リースバック
リースバックとは、不動産所有者が自宅として住んでいる場合で、自宅を売却することで手元資金の調達をしつつ、賃料を払うことで、引っ越しをせず住み続けられる仕組みです。
詳しくは以下をご覧ください！
任意売却
住宅ローンの返済に困っている場合の売却方法です。
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、債権者である銀行が当該の不動産を競売にかけることで資金回収するところを、仲介業者が債権者と交渉し一般の方向けに売却する方法です。
相場よりは安くなる傾向がありますが、競売よりも圧倒的に高い金額で売却できます。
一般向けに仲介か不動産業者に買取がオーソドックス
リースバックはまだまだ市場に浸透しておらず、対応できる宅建業者も多くありません。
任意売却は特定の場合のみなので、不動産売却で多いのは一般の方向けに仲介で販売する方法か、不動産業者に買取になります。
価格では一括査定 安心取引は友人知人の紹介
売却を検討するうえで不動産業者の探し方～売却方法を解説してきました。
一括査定サイトを使ったほうが高く売れる可能性はあります。
一括査定サイトの案件がきたら仲介業者からしたら価格競争のはじまりです。
ただ一括査定サイトだと価格勝負になるのが仲介業者はわかっているので、あの手この手で売却の依頼を取りにいきます。
不動産には相場があるので、相場を無視できるような特殊物件（ライバルがいない物件、人気駅最寄りの唯一のマンション、マンション内で一番いい部屋位置、景色がいいなど）でない限りは大きく高く売れることはなかなかありません。
一括査定の場合仲介業者はライバルに勝つために相場より高い金額で見積を出します。
売却依頼がとれたら、販売をしつつ時間をかけ、売主と相談しながら値段を下げて売却をするパターンが多いです。
ただそうすると、販売期間が長期化し物件の新鮮味がなくなり売れ残り感が出てしまい、探している方から見ると『まだ売れてないからいい物件ではない』『何かあるのでは』と無意識にレッテル張ってしまいます。
高く出せば、高く売れる場合もありますが、逆に安くなってしまう可能性もあるのです。
また、金額優先で動くとそこには駆け引きや信用問題が出てきて精神的ダメージを受ける場合もあります。
そうならないために、友人知人の仲介業者、または紹介してもらった仲介業者などの信頼のおける仲介業者の営業マンに売却の依頼をして、売却するうえで駆け引き一切なく、自分の気持ちを素直に話して売却方法を深堀して納得して進めた方が、相場価格で早期売却につながりますし、販売期間中の数か月の精神衛生もいいと思います。
まとめ
不動産を売却するうえで不動産屋目線として僕の素直な気持ちを書いてきました。
不動産売却は反復してするものではないので、どうしても『高い金額で売ってくれる業者』に依頼する場合が多いです。
それが普通だと思います。
ただそうすると仲介業者同士の価格競争が始まります。
仲介業者からしたら、高い金額提示って簡単なんです。
『今不動産市場が上がっているので！』
『○○エリアで高額成約事例があるので！』
『これまで様々な物件を売ってきました！』
同業者からしたら『それで？』ってなりますが、一般の方からすると説得力のあるトークができますので、高い金額で売却の依頼を獲得するのは難しくありません。
仲介業者は依頼を受けた後、どのようなストーリーで販売まで進めるかを考えています。
根底には『売却のお客様の利益』がありますが、ライバルに勝つためにあの手この手を使って売却依頼を獲得しようとします。
うまく進んで早期売却、高額売却になればいいですが、そうならない場合もあります。
なので、売主ご自身がどのように売却をしたいかを考えたうえで進めてください。
その際にこの記事が役に立てば嬉しく思います。
では最後まで読んでいただきありがとうございました。
masaru
コメント