どうも、こんにちは！
現役で不動産会社に勤務しているmasaru（＠masaru）です！
不動産購入を検討する場合、諸費用がかかります。
それなりにまとまった費用がかかり、それを知らないで不動産探しをして
後々資金計画が狂ってしまったりします。
今回はその内訳を解説していきます！
以下のような方々の参考になります！
・不動産購入を検討している方
・不動産購入に向けて自己資金をどの程度用意しておけばいいのかわからない方
諸費用の内訳
不動産購入の諸費用は以下になります。
＜不動産購入に関わる諸費用の内訳＞
・契約印紙代
・不動産取得税
・固定資産税と都市計画税
・水道加入金（物件に含まれているケースが多い。16万程度）
・管理費、修繕積立金按分計算
・登記費用
（所有権移転登記、建物表示登記、所有権保存登記、抵当権設定、司法書士経費）
・住宅ローン事務手数料
・住宅ローン保証料
・契約印紙代
・火災保険
・仲介手数料
・適合証明書費用（フラット35）
一つずつ解説していきます！
契約印紙代
不動産売買契約書に添付する印紙で売買契約のタイミングで費用が発生します。
売買契約書は課税文書と言って税金がかかる書類の為印紙を契約書に貼ることで納税しています。
個人が売買する場合は基本的にかかる費用です。
1千万円越え5000万円以下であれば2万円。
5000万円越え1億円以下であれば6万円などのように契約書に記載される金額により印紙代は変わります。
以下の国税庁のHPが見やすく記載していますのでご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
不動産取得税
不動産を取得した場合1回だけ掛かる税金です。
不動産の引き渡しを受けた後、数か月後に請求がきます。
土地と建物にかかってくるのですが計算方法が複雑で、固定資産評価証明書や固定資産公課証明書に記載されている価格に一定割合をかけるのですが、特例控除により０円になることが多いです。
もしかかる場合は数十万円程度になります。
土地の面積が広いなどの場合にかかってきますので、私は『この物件怪しいな』と思う場合は以下のHPを使って計算していました。
東京都主税局 不動産取得税計算ツール
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html
固定資産税・都市計画税
不動産を所有すると『固定資産税・都市計画税』という税金を払います。
不動産を購入するときは売主と買主で按分計算して買主が売主に決済時に支払います。
固定資産税、都市計画税は売主が1年分まとめて払うため、不動産の引渡しを受けた日から年末までの分を計算して売主に支払うのが一般的です。
＜例えば以下のような条件の場合＞
・1年間の固定資産税、都市計画税は20万円
・引渡日6月1日
買主は117,260円を引渡日（決済日）に買主に支払います。
計算
売主：1月1日～5月31日 151日 20万円 ÷（151/365）＝ 82,740円
買主：6月1日～12月31日 214日 20万円 ÷（214/365）＝ 117,260円
毎年1月1日の時点での所有者に対して、4月～5月に請求が来ます。
毎年必ず払わなければいけません。
水道加入金
新たに水道の利用を開始するために給水装置の設置工事などの費用です。
新築した場合や建売住宅の場合に発生しますが、物件の価格に含まれていることもあります。
費用が発生する場合は数万円～20万円程度が一般的です。
物件の引渡日（決済時）にお支払いします。
管理費と修繕積立金按分計算
管理費・修繕積立金はマンションの場合のみかかる諸費用です。
マンションを保有すると管理費や修繕積立金が必ず毎月かかります。
1か月の管理費、修繕積立金を引渡日（決済日）で按分計算して、引渡日（決済日）に清算します。
＜例えば以下のような条件の場合＞
・1か月の管理費と修繕積立金の合計金額が3万円
・決済日が6月15日
買主は16,000円を物件引渡日（決済日）に買主にお支払いします。
計算
売主：6月1日～6月14日 3万円 ÷（14/30）＝ 14,000円
買主：6月15日～6月30日 3万円 ÷（16/30）＝ 16,000円
管理費、修繕積立金以外にもインターネット使用料などの毎月発生する費用があれば同じように清算します。
登記費用（所有権移転登記、建物表示登記、所有権保存登記、抵当権設定、司法書士経費）
不動産を購入する場合『登記』と言って公に自己所有の不動産と登録する必要があります。
その費用が掛かります。
登記は様々な種類がありますが自己居住用として購入する場合一般的な登記が以下になります。
所有権移転登記
売主名義の不動産を買主名義にする登記です。
表示登記
新しく生まれた不動産を登録する登記です。
土地を買って新築した場合などは建物表示登記費用がかかります。
所有権保存登記
最初の所有者はだれかを登記します。
土地を買って、新築した場合などは所有権保存登記費用がかかります。
抵当権設定登記
住宅ローンを組んで不動産購入する場合登記します。
抵当に入れて、どこの銀行からいくら借りているかを登記します。
司法書士経費
登記をする司法書士への報酬です。
一般的なマンションや戸建てであれば諸々の登記費用で30万円～60万円程度になります。
物件の引渡日（決済日）に司法書士にお支払いします。
住宅ローン事務手数料
住宅ローンを組む場合に発生する費用です。
5万円程度が一般的です。
物件引渡日（決済日）に融資を実行したタイミングで同時に引き落とされているのが一般的です。
住宅ローン保証料
住宅ローンを組む場合にかかる費用です。
不動産購入をした方がローンの支払いができなくなった場合、保証会社の保証を受ける費用です。
ただしローンは消えるわけではなく、以後保証会社にローンの支払いをする流れです。
融資機関によりますが費用は融資額の2.2％程度が一般的です。
3,000万円であれば、66万円程度です。
物件引渡日（決済日）に融資を実行したタイミングで同時に引き落とされているのが一般的です。
融資機関にもよりますが、諸費用負担を減らすためにローン保証料を0円にして、月々の住宅ローン金利に0.2％程度上乗せして支払うことも可能です。（トータルでは以一括支払いのほうがお得）
契約印紙代
銀行と住宅ローンを組む場合に交わす契約書に添付する印紙代です。
融資を受ける金額により異なりますが、1万円～6万円が一般的です。
銀行と金銭消費貸借契約をする時に費用発生します。
金銭消費貸借契約は物件引渡日（決済日）の一週間以内が一般的です。
火災保険
購入した不動産にかける保険です。
任意ですが、住宅ローンを組む場合は火災保険の加入が条件になることがほとんどです。
費用は保険の内容によりますが30万円～60万円程度が一般的です。
物件引渡日（決済日）にお支払いします。
仲介手数料
仲介業者がいる場合はその仲介業者に仲介手数料を支払います。
支払い方法は一般的に2通りで、
①契約時に半金、引渡日（決済日）に半金
②引渡日（決済日）に全額
になります。
金額は物件価格の3％＋6万円＋消費税 が一般的です。
＜例えば3,000万円の物件の場合の仲介手数料＞
仲介手数料は1,056,000円です。
計算
3,000万円 ✖ 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 ＝ 1,056,000円
以下の記事に詳しく解説しています！
適合証明書費用（フラット35）
フラット35という公庫を利用したローンを組む場合に発生する費用です。
フラット３５を利用する場合は必ず必要になります。
発行費用は検査機関や発行する種類により大きく異なりますが３万円～９万円程度になります。
宅建業者が売主の建売住宅や、同じく宅建業者が売主のリノベーションされた物件などは売主である宅建業者がフラット３５の適合証明書発行費用を負担してくれることもあります。
凡そ物件価格の7％～8％程度が目安
目安として購入する物件の7％～8％程度が諸費用トータルとしてかかってきます。
3000万円であれば、210万円～240万円程度、4000万円なら280万円～320万円ですね。
ただし、火災保険や不動産取得税、住宅ローンの組み方によって大きく変わってきますので参考程度にしてください。
物件探し初期段階の資金計画では大変役に立ちます。
その他に費用が掛かる事
これまでは不動産購入にかかる諸費用でしたが、それ以外にかかる費用をまとめました。
＜不動産購入諸費用以外にかかる費用＞
・引っ越し費用
・新規家電・家具
・カーテン
・賃貸から引っ越しの場合原状回復費用
・自転車、バイク、車の購入検討、買い替え検討
・表札
・インターネット回線
・アンテナ
上記は意外に見落としがちで、費用もそこそこ掛かりますので
きちんと調べて計画してください！
まとめ
不動産諸費用は沢山の種類と費用がかかります。
不動産購入の多くはプロである不動産会社が関わりますので、基本的にはその不動産屋がレクチャーしてくれますが、ご自身でも理解しつつ間違いのないように進めましょう！
では、最後までありがとうございました。
masaru
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