こんにちは！
現役の不動産会社に勤務しているmasaru（@masaru)です。
今回の記事はお客様からお問い合わせがよくある不動産売買契約について書いていきます。
皆さん不動産売買契約の時にどういった流れでどれくらい時間がかかるかわかります？
誰が来るの？
どういった説明があるの？
どこでやるの？
これから不動産購入を検討している方はなんでも知りたいですよね。
知っておけばスケジュールを考えることができるし心の準備もできます。
是非参考にしてくださいね！
こんな方にお勧めの記事です！
・これから不動産購入を検討されている方
・契約を控えている方
契約場所
契約場所は基本的に不動産会社です。
仲介業者がいれば仲介業者のオフィス。
宅建業者売主の物件で仲介業者がいない場合は売主宅建業者のオフィスです。
基本的にはどこでも可能なんです。
カフェ、ファミレス、勤務先などどこでも可能です。
ただ書類をコピーできる環境や金銭の授受をすること、重要な書類を取り交わすこと、プライベートな話がでること、質疑応答があることなどなど、第三者がいない静かな場所で行いたいですね。
注意ではないんですが豆知識として、売主が宅建業者の場合は知識がない買主保護の為クーリングオフ制度が適用されます。
ただ以下の条件を満たさなければならず、売主宅建業者のオフィスで契約をした場合クーリングオフ対象外になりますのでご承知おきください。
クーリングオフ条件
・売主が宅建業者であること
・買主が宅建業者でないこと
・契約場所が宅建業者オフィスや買主が言い出した場所でないこと
・物件の引き渡しを受けてないこと
・売買代金を払っていないこと
・売主宅建業者からクーリングオフ制度について説明を受けてから8日以内
上記条件を満たしていれば書面で意思表示することにより契約を白紙解除することができます。
８日ルールについて、これは売主宅建業者からクーリングオフについて説明を受けた日から起算して8日以内になりますので、クーリングオフについて説明を受けていない場合はこのルールは無くなります。
契約当日のメンツ
契約当日のメンツはその不動産にどのように人が関わってくるかで決まってきます。
・パターン1：売主、買主 合計2人
一番シンプルですがあまりありません。
・パターン2：売主、買主、仲介業者 合計3人
売主と買主の仲介業者が1人のパターンです。
・パターン3：売主、買主、売主仲介業者、買主仲介業者 合計4人
売主と買主双方に仲介業者が入っている場合です。
上記より2人～最大4人になります。
場合によってはスケジュールが合わず集まれない場合があります。
その場合は持ち回り契約と言って売主と買主が対面せずに契約する場合もあります。（困った時にしかやりません）
契約当日の流れ
一番多い仲介業者がいるパターンの場合は以下になります。
①仲介業者が買主に重要事項説明書を読み上げる
宅建業者は重要事項説明書を素人の買主に説明しなければいけない義務があります。
重要事項説明書とは売買物件の一定の重要な事項を事前に調査して纏めた書類です。
②仲介業者が売主、買主に契約書を読み上げる。
この時に売主が登場します。
重要事項説明書は買主に説明するものであって売主に説明する必要はないので、仲介業者は重要事項説明が終わる時間を１時間程に設定して売主に来訪時間を告げています。
ただ宅建業者によっては、売主も重要事項説明書の読み上げの時から参加している場合もあります。
③付帯設備表、物件状況説明書の説明
付帯設備表とは物件についている設備の説明です。
キッチンにはコンロがあるかないか、あるなら不具合があるかないか…
のようにかなり細かくチェックして表にして買主に説明します。
物件状況説明書とは所有者である売主が知っている事実を買主に告げる書類です。
内容としては以下のようになります。
・雨漏りの有無
・シロアリの有無
・過去の修繕履歴
・瑕疵の有無
・旧排水管の故障の有無
・建物書類の有無
・周辺環境（騒音、電波障害、近隣建築計画、嫌悪建物、臭気等）
つまり売主が知っている事は全て買主に話してあげてくださいねってことなんです。
④媒介契約書と約定の説明
媒介契約書とは宅建業者が不動産売買をする際に当事者である売主や買主と必ず交わさなければいけない書類です。
この書類は主に売買物件を販売又は売却する際の約束ごとが書いてあります。
物件詳細、販売価格、仲介手数料、支払い期限などなど。
販売又は売却の方法の記載もあるのですが媒介契約の種類によって異なりますので改めて記事を書こうと思いますね。
媒介契約書とセットで仲介手数料の約定書も取り交わします。
⑤署名、捺印
売主と買主が全ての書類に目を通し問題がなければ必要な書類に署名と捺印をしていきます。
おおよそ署名と捺印をする書類は以下になります。
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・付帯設備表
・物件状況報告書
・一般媒介契約書
・仲介手数料支払約定書
手付金の授受
全ての書類の署名捺印をしたら買主が売主に手付金を渡します。
受け取った売主はその場できちんと金額を数えて、その場で領収書を発行します。
売主は領収書を用意することはほぼなく、仲介業者が全て用意してくれている場合がほとんどです。
手付金を数える場合も専用の機械で数えることがほとんどです。
おおよその時間は2時間～3時間＋ローン本申込み1時間
以上で契約が完了し、書類一式を受け取って終了です。
時間にしておおよそ2時間～3時間程度になります。
重要事項説明 1時間
契約書・物件状況・付帯設備表読み合わせ １時間
署名捺印、手付金授受、書類整理と受け渡し 1時間
こんな配分です。
なので売主は2時間程度、買主は3時間程度みておきましょう。
買主が住宅ローン利用で仲介業者経由で審査をする場合は、契約締結後にその場で住宅ローンの本申込みの準備をすることが多いです。
なので住宅ローンを仲介業者に依頼しているのであればさらに1時間程度みておきましょう。（トータル4時間）
契約締結完了後
契約締結完了後もなかなか忙しいです。
住宅ローンの段取り、引っ越しの手配、自宅の整理、新たな家具家電の購入、火災保険の選定、住民票の移動などなど。
仕事が終わった後や休日に動くことが多く、場合によっては有給を使って平日に休みを取らなければいけません。
以下の記事で、不動産契約に必要な書類や、契約後の動きを解説しているので是非参考にしてください！
それでは最後まで読んでいただきありがとうございます。
masaru
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